נפילה בשטח המשותף: מתי הנציגות אחראית, וכמה זה עלול לעלות?
נערה מעדה בשביל הכניסה ונפגעה ממוטות ברזל בולטים בגדר. בית המשפט חייב את נציגות הבית המשותף בכ־380,000 ₪ והסביר מה ההבדל בין כל אמצעי זהירות אפשרי לבין אמצעי זהירות סביר.
נערה בת 14 הלכה בשביל הכניסה לבניין שבו גרה, בדרך לתאי הדואר, ומעדה. היא לא רצה ולא השתוללה. בצד השביל עמדה גדר נמוכה, בגובה של כ־55 ס״מ, שבחלקה העליון בלטו מוטות ברזל. אחד המוטות פגע בעינה וגרם לקרע בעפעף ולשבר בארובת העין, ונקבעה לה נכות צמיתה של 15%.
בית משפט השלום בתל אביב נדרש לשאלה אם נציגות הבית המשותף אחראית לנזק, והיכן עובר הגבול בין נקיטת כל אמצעי הזהירות האפשריים לבין נקיטת אמצעי זהירות סבירים.
מה טענה הנציגות?
הנציגות וחברת הביטוח שלה טענו שהגדר תקינה, ותמכו זאת בחוות דעת של מהנדס בטיחות:
- אין תקן מחייב לגדר מהסוג הזה, והתקן לגדרות פלדה הותקן רק אחרי שהבניין נבנה.
- זו גדר שמפרידה בין השביל לגינה, ולא מעקה שנועד למנוע נפילה בין מפלסים.
- עצם העובדה שהמוטות נוסרו כשלוש שנים אחרי התאונה אינה מוכיחה שהגדר לא הייתה תקינה קודם.
לנציגות יש חובת זהירות כלפי מי שמשתמש ברכוש המשותף
בית המשפט קבע שעל נציגות הבית המשותף מוטלת חובת זהירות כלפי מי שמשתמש ברכוש המשותף. החובה נובעת ממעמדה לפי סעיף 69 לחוק המקרקעין: הנציגות משמשת מורשה של כל בעלי הדירות בכל עניין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף.
השאלה המעשית היא אם הסיכון המסוים היה צפוי ובלתי סביר. כאן התשובה הייתה חיובית: בגדר נמוכה, משני צדי שביל כניסה, אדם סביר צריך לצפות שמוטות ברזל בולטים יפגעו במי שמועד, ובמיוחד בילדים שעשויים לנסות לעבור מעל הגדר.
היעדר תקן אינו הגנה. בית המשפט דחה את הטענה שהגדר תקינה רק משום שאין הוראה מחייבת שחלה עליה.
כל אמצעי אפשרי, או אמצעי סביר?
בית המשפט הדגיש שהדין אינו דורש לנקוט כל אמצעי זהירות אפשרי, אלא אמצעי זהירות סבירים. נקודת האיזון נקבעת לפי ההסתברות לנזק, חומרתו והעלות של מניעתו. ככל שקל וזול יותר למנוע את הסכנה, כך גוברת החובה לעשות זאת, גם כשהסכנה עצמה אינה נראית חמורה.
במקרה הזה אמצעי הזהירות הנדרש היה ניסור מוטות הברזל: פעולה זולה ופשוטה, שהנציגות אכן ביצעה, אבל רק כשלוש שנים אחרי התאונה. משום שלא עשתה זאת קודם, נקבע שהפרה את חובת הזהירות, ושההתרשלות הזו גרמה לנזק.
בלי אשם תורם, ואחריות לכל הנזק
בית המשפט האמין לעדות שהנערה הלכה בזהירות, ולכן לא ייחס לה אשם תורם: מעידה בזמן הליכה רגילה היא חלק מסיכוני היום־יום.
הנפילה עצמה לא נבעה מאשמת הנציגות, אבל אי אפשר היה להפריד בין הנזק שהיה נגרם מהנפילה לבד לבין הנזק שגרמו המוטות. במצב כזה נקבע שהמזיק נושא בכל הנזק, אלא אם יוכיח מה חלקו.
התוצאה: 325,000 ₪ פיצויים, ובנוסף שכר טרחת עורך דין בשיעור 20%, מע״מ והוצאות משפט. בסך הכול כ־380,000 ₪, שבהם חויבו הנציגות וחברת הביטוח שלה.
שאלות לסיור בטיחות בשטח המשותף
כדאי לעבור על השטח המשותף לפחות פעם בשנה, ולהסתכל עליו גם בעיניים של ילד. אלה שאלות שכדאי לשאול בסיור:
- האם יש בגדרות, במעקות או בשערים קצוות חדים או בולטים בגובה שילד יכול להגיע אליו?
- האם הריצוף בשבילים ובמדרגות שלם, ישר ולא חלק במיוחד כשהוא רטוב?
- האם התאורה בשבילים, בחדר המדרגות ובחניה מספיקה גם בלילה?
- אילו מפגעים אפשר לתקן מיד ובעלות נמוכה, ומי אחראי לבצע?
- האם כל בדיקה וכל תיקון מתועדים עם תאריך ותמונה?
- האם ביטוח צד שלישי לרכוש המשותף בתוקף, ומה גבולות הכיסוי?
השאלה אינה אם הבניין עומד בכל תקן, אלא אם הנציגות פעלה כפי שנציגות סבירה הייתה פועלת. מפגע שקל לתקן, מתקנים בזמן, ומתעדים.
מקורות וקריאה נוספת
המקרה: ת״א (שלום ת״א) 18976/05, כב׳ השופטת בלהה טולקובסקי, פסק דין מיום 12.8.2008. מדובר בפסק דין של ערכאה ראשונה, שמדגים את השיקולים ואינו מחייב בתי משפט אחרים. המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי. היישום בבניין שלכם תלוי בנסיבות, ובמידת הצורך כדאי להיוועץ בעורך דין.